廣州未簽訂房屋買賣合同，賣方去世怎么辦？廣州房地產律師

廣州未簽訂房屋買賣合同，賣方去世怎么辦？
關鍵詞：未簽訂房屋買賣合同、賣方去世、確定房屋價格、繼承公證
【案情簡介】
張某和王某，均為化名，相戀多年，2006年畢業后都在廣州工作，想在廣州買套房結婚時用。張某的舅舅李某（化名）在廣州某單位工作，承租單位一套公房，1999年房改時購買了承租的202號房屋，對外出租。李某想著兩個年輕人買房也不容易，又是自己的親外甥，提出以40萬元的價格將202號房出售給張某，并同意40萬元5年內付清即可。因該房屋是很好的，李某附加條件是暫時不過戶，等到李某的兒子李某某的孩子上學后，再過戶給張某。舅舅幫自己解決了大的問題，張某是非感激，暫不過戶也欣然接受。都是自己人，也就沒簽訂書面的買賣合同，2006年6月張某通過銀行轉賬給舅舅李某支付20萬元，李某將房屋所有權證、出售共有住房協議書原件、購房發-票原件等購房手續一起給了張某。房屋交付后，張某和王某對202號房屋裝修后入住，居住使用至今。之后幾年張某陸陸續續通過銀行轉賬支付購房款，到2010年10月，張某全部的購房款40萬元付清。舅舅李某和舅媽趙某寫了一個收條：收到張雷、王靜購房款40萬元。
2012年李某和趙某發生車禍，李某和趙某去世。2013年李某某的孩子使用該房屋的學區名額順利上了小學。 張某找李某某商量過戶的事，萬萬沒想到李某某竟然說不知道房屋是賣給了張某，以為大家都是親戚，借住而已。張某拿出李某和趙某寫的收條和一張存在居委會的證明。證明是2008年張某要換電卡時，李某給居委會出的證明：居委會同志，我是202號房屋的原房主，房子在2006年已經賣給了張某，特此證明。李某某對張某拿出來的收條和證明都不認可，如果是買賣的話怎么沒有買賣合同，并且這么多年也不過戶。張某和李某某多次溝通未果，難道賣方去世了，這戶還過不了了？張某咨詢律師尋求幫助。

【律師解讀】
完整的證據鎖鏈，證明雙方存在買賣房屋的事實
廣東法制盛邦律師事務所李律師表示，因買賣中的一方當事人去世，雙方又沒有書面的買賣合同，要證明雙方確實存在房屋買賣的事實，需有完整的證據鎖鏈證明雙方確實存在房屋買賣的事實。2008年換電卡時，李某給居委會出具的證明，表示202號房屋其已經于2006年賣給了張某，證明雙方存在房屋買賣的事實。2006年張某通過銀行轉賬到李某賬戶購房款20萬元，之后又陸陸續續轉賬4次到李某的賬戶，有銀行的轉賬憑條證明。李某和趙某出具的收到張某、王某購房款40萬元的收據。證明張某支付了購買202號房屋的購房款。202號房屋的房屋所有權證原件、購買時的公有住房出售協議、繳納購房款的發-票等原始購房的手續原件都由張某持有。張某對房屋進行了裝修，入住后至今的水、電、煤、有線電視、網絡等費用都是由張某支付。有賣方李某出具的買賣的證明、收到購房款的收條，以及張某這么多年實際占有、使用、支配房屋等一系列證據形成完整的證據鎖鏈，證明李某和張某之間存在房屋買賣的事實。
張某、王某以房屋買賣合同糾紛訴至法院，因李某、趙某已去世，張某有權要求李某、趙某的繼承人即李某某在繼承遺產范圍內履行合同債務，辦理房屋過戶登記手續，將202號房屋轉移登記至張某、王某名下。訴訟中，李律師請李某的大哥即張某的大舅出庭作證，證明李某和張某確實存在買賣202號房屋的事實，且有其他親屬提交的聯名信，證明雙方確存在買賣房屋的事實，雙方形成房屋買賣的法律關系。雖然雙方沒有書面的房屋買賣協議，依照《合同法》之相關規定，合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。張某支付了購房款，李某和趙某也履行了交房義務，雙方口頭房屋買賣合同成立且生效，且雙方按照口頭約定履行合同義務。

律師支招，確認房屋價款
庭審中，李某某表示其不知道父母和張某之間有買賣的交易，就算存在買賣的交易，張某、王某并沒有支付購房款，收條上的名字是張雷、王靜而非張某、王某。李律師表示，雙方是親屬關系，日常沒有需要書寫對方名字的需要，收條寫成別人，在生活中也十分常見。收條原件由張某、王某持有，一般人不會無故向他人出具具有收款內容的收條，由此可以認定張某、王某為收條所載內容購房款的付款人。
就購房款是否已經支付的問題，張某、王某表示當初說好的購房款是40萬元，2006年6月銀行轉賬20萬元，之后幾年給的都是現金，直到2010年10月付清全款，李某和趙某寫了一個總的收條，但收條并未寫明40萬元是否是全部的購房款。因雙方沒有書面的買賣協議，合同另一方當事人李某、趙某又都去世了，為了證明張某支付的40萬元為全部的購房款，李律師申請對202號房屋2006年6月的房屋市場價值進行評估。通過法院搖號選取的評估機構對房屋當時市場價值評估后顯示與40萬價值相當，由此可以證明當時雙反協商的購房款確為40萬元，張某、王某已履行完付款義務。

再生變故，買方能否要回房屋
再次庭審中，李某某向法庭提交202號房屋的房屋產權證，李某某通過繼承公證將房屋登記到自己名下，房屋屬于李某某的個人財產，張某、王某無權要求其辦理過戶手續。李律師當庭表示，張某和李某的買賣合同在先，李某未履行完合同義務去世，依照相關法律之規定，出賣人在簽訂房屋買賣合同后死亡，買受人有權要求出賣人的繼承人在繼承遺產范圍內繼續履行合同債務，交付房屋并辦理房屋過戶登記，也就是說李某某作為李某的繼承人應繼續履行合同義務。且李某某明知李某已將房屋出售給張某，在訴訟中辦理繼承公證，無償取得訴爭房屋，不屬于善意，不影響買賣合同的當事人主張合同義務。
李律師指出，如果李某某將202號房屋通過中介公司賣給了不知情的張三且張三取得了房屋所有權證，張三構成善意取得，張某無法再主張過戶，只能要求李某某對其損失進行賠償。
由于雙方爭議較大，案件一方當事人去世，查清事實更困難，人民法院經過兩年多的審理，認定證明和收條證明了李某將房屋出售給張某，張某支付了全部購房款，且持有房屋所有原始購房的材料，實際居住至今，李某和張某形成了房屋買賣合同關系，李某、趙某去世后，應有其繼承人李某某履行合同義務。終法院判決李某某配合張某、王某辦理202號房屋的過戶登記手續。