2019年房地產市場正進入平穩運行通道

　　國慶前后，傳統的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園(港股02007)業主以買貴了為由“維權”，房地產降溫的信號頻頻出現。國慶前，恒大推出國內全部樓盤8.9折，若將全部優惠疊加，低可至7.4折，力度更勝于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降價數千元，碧桂園部分項目也優惠8折。

　　房地產市場真的提前入冬了嗎?入冬未必，大跌也不是政策初衷。國家統計局上月數據顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價是下跌的。也就是說，在8月前從全局來看房地產市場仍然處于微漲的狀態。目前媒體報道的各地房價下跌消息，不少實際上是開發商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現象。

　　也就是說，今年8月份開始各地房地產市場可能已經進入平穩運行通道。房企降價和業主維權伴隨出現，發出了明確的調整信號。相比段時間各地鋪天蓋地的搖號搶房現象，房地產市場確實正在走向理性，我們更愿意看到房地產市場退去高燒，少些炒作，回歸居住屬性。

　　房地產市場逐步走向理性，這跟樓市調控政策不斷收緊有關。這一輪調控，從2016年9月30日開始持續了兩年的時間。這兩年調控基調其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續不斷的房地產調控終于見到效果。

　　段時間，部分城市樓市出現“搖號買房”為標志的搶房潮，中簽率屢創新低。據統計，上海（樓盤）、南京（樓盤）、長沙（樓盤）、成都、杭州（樓盤）、西安（樓盤）、武漢（樓盤）和深圳（樓盤）8個城市發布了房源統一搖號的政策，全部或者部分房源需要搖號出讓。在部分城市出現的這種房地產銷售火 爆的場面，被稱為“萬人搶房”“買房”“樓市打新”甚至“房荒”。這種價格倒掛引發的搶房現象，實際上只是局部、個別樓盤，但很容易形成傳導，讓大眾誤認為房子緊張，讓一部分本來無意購房的群體加入買房大軍，甚至單純是為了套利去碰運氣。新房與二手房價格出現倒掛，進一步刺激了場內買房需求的增加。各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調控政策，以“搖號買房”為極端表現的房地產市場正在降溫。







　　房地產降溫，與棚改貨幣化收緊也密切相關。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區改造工作，明確提出要調整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優惠政策。為什么要取消呢?而且如此堅決。原因一定是此政策已經與當前調控政策的初衷相悖了，所以適時做出調整。當時推出這一政策的目的之一就是去庫存，而當前庫存規模已經回落到了七年前的水平。無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少，全國100城庫存規模相當于2011年11月的水平。

　　樓市降溫，也與開發商融資環境相關。前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債等，不少房企融資困難，現金流緊張。因此，降價成為房企后的锏。9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。下半年將有更多房企繼續“高周轉”策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。

　　與持續嚴厲的措施相比，房地產調控進入了一個博弈平衡期，防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來房地產判斷標準將不能單純從成交數據來衡量，更應該看到，我們從高速增長向增長過渡的變化過程。全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應市場規律的樓市長效機制，房地產市場才能真正走向理性。

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